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Mietspiegel Fellbach / Mietpreisspiegel Fellbach

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Unqualifizierter und qualifizierter Mietspiegel
Der Mietspiegel ist (§ 558 BGB) eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau. Aufgestellt wird der Mietspiegel von Städten - mitunter auch von größeren Gemeinden - in der Regel in Zusammenarbeit mit dem Gutachterausschuß der jeweiligen Städte bzw. Gemeinden und den Mieter- und Haus-Grundbesitzervereinen.

Auch wenn der Mietspiegel von der Stadt oder Gemeinde aufgestellt wird, ist er kein Verwaltungsakt. Gegen die Festsetzungen eines einfachen Mietspiegels können Vermieter und Mieter deshalb auf dem Verwaltungsrechtsweg nicht gegen einen sogenannten einfachen Mietspiegel vorgehen. Sie können auch nicht die Aufstellung eines Mietspiegel einklagen. Bei einem qualifizierten Mietspiegel wird dies teilweise anders gesehen.

Für ein Mieterhöhungsverlangen kann ein Vermieter über mindestens 3 vergleichbare Objekte, eine unabhänige Mietdatenbank oder ein Gutachten eines Sachverständigen die ihn begrenzende Vergleichsmiete feststellen, es sei denn es handelt sich bei dem Mietspiegel um einen qualifizierten Mietspiegel.

Nach (§558d BGB) handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel, wenn er alle 2 Jahre nach wissenschaftlichen Grundsätzen erarbeitet wird. Ausserdem muss er von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter und der Gemeinde anerkannt werden. Mit Hilfe des Lebenshaltungskostenindex für gesamt Deutschland darf der Mietspiegel nach 2 Jahren angepasst werden. Nach 4 Jahren ist seine Neuerstellung zwingend. Der Mietspiegel wird von der Gemeindevertretung förmlich beschlossen und in den Gemeindeblättern veröffentlicht.

Ein Mietspiegel enthält je nach oertlichen Gegebenheiten verschiedene Kategorien und Eigenschaften, die zur Abschätzung des üblichen Mietzinses heran gezogen werden z.B.:
  • Lage des Gebäudes (Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr, Verkehrslärm, Infrastruktur, Umgebungsvegetation, Bebauungsdichte usw.)

  • Stadtbezirk, in dem sich das Haus / die Wohnung befindet

  • Baujahr/Alter des Hauses

  • Qualität der Ausstattung (Zentralheizung oder Ölofeneinzelheizung, Innen- oder Außentoilette, Bodenbeläge Parkettboden, schalldämmende, isolierverglaste Fenster usw.)

  • Zustand und Ausstattung in Bezug auf sparsamen Energieverbrauch (Wärmedämmung, Wärmeschutzverglasung usw.)


    • Der Mietspiegel enthält Vorgaben, wie die verschiedenen Ausstattungsmerkmale und Eigenschaften zu bewerten sind. Es handelt sich um eine typisierende Aufstellung von Mietpreisen und Merkmalen. Für die nach den vorgesehenen Kategorien eingruppierte Wohnung weist der Mietspiegel dann die Mietpreisspannen von - bis und den durchschnittlichen Mietpreis aus.
    Somit lässt sich dann bestimmern, ob die verlangte Miete ortsüblich und angemessen ist. Als Vermieter einer Wohnung kann man den Mietspiegel dazu benutzen um den ungefähren Mietpreis abzuschätzen, zu dem man seine Wohnung vermieten kann.
    Kommt es zu Streitigkeiten im Falle einer Mieterhöhung können Mieter und Vermieter den Mietspiegel dazu heranziehen um die Richtigkeit der eigenen Position unter Beweis zu stellen. Im Fall einer gerichtlichen Ausseinandersetzung gelten die im Mietspiegel enthaltenen Angaben als Beweismittel im Rang eines Parteigutachtens, welches der freien Würdigung des Gerichtes unterliegt.




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