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Welche Verfahren stehen bei der Immobilienbewertung zur Verfügung?

Zur Ermittlung von Grundstücken und Immobilien bestehen in Deutschland drei Verfahren, das Sachwertverfahren, das Vergleichswertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Sachwertverfahren Beim Sachwertverfahren richtet sich der Wert der Immobilie nicht nach den erzielbaren Mieteinkünften, sondern nach den Kosten für die Herstellung des Gebäudes bzw. dessen Wiederbeschaffung. Oft wurde auch bei eigen genutzten Objekten wie Eigentumswohnungen, Einfamilienhäusern und Zweifamilienhäusern das Sachwertverfahren angewandt. Das Sachwertverfahren ist hier jedoch nicht sachgerecht, da sich der Wert hier auch an subjektiven Entscheidungsparametern der Eigennutzer orientiert (siehe auch Definition von Wert und Preis bei Marktwert, so dass für derartige Objekte als primäres Verfahren das Vergleichswertverfahren zu empfehlen ist). Grundsätzlich wird im Sachwertverfahren ermittelt, welche Kosten bei einem Neubau (Ersatz) des zu bewertenden Objektes entstehen würden. Im Anschluss wird die Abnutzung bewertet und abgezogen. Des Weiteren sind sonstige wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen. Das Sachwertverfahren bezieht sich meist auf die baulichen Anlagen, der Wert des Grund und Boden wird im Regelfall im Vergleichswertverfahren bestimmt.

Vergleichswertverfahren Nach diesem Verfahren wird der Marktwert eines Grundstücks aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von anderen Grundstücken abgeleitet, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit hinreichend mit dem zu vergleichenden Grundstück übereinstimmen. Der optimale Fall ist der direkte Vergleich: Ein benachbartes Grundstück gleichartiger Lage, Größe, Nutzung usw. wurde gestern zu Marktpreisen verkauft. Dieser Fall ist jedoch in der Praxis eher die Ausnahme. Meist wird daher im Regelfall das indirekte Vergleichwertverfahren verwendet.

Ertragswertverfahren Das Ertragswertverfahren dient der Ermittlung des Wertes von Renditeobjekten durch Berechnung der kapitalisierten Erträge, die mit diesen Objekten voraussichtlich erwirtschaftet werden. Dieses Verfahren kommt insbesondere bei Grundstücken in Betracht, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Markt im Vordergrund steht, zum Beispiel:
· Mietwohngrundstücke (Mehrfamilienhäuser)
· Geschäftsgrundstücke (Büro- und Geschäftshäuser, Läden und Einkaufszentren)
· Gemischt genutzten Grundstücken

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