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Immobilien - Verkaufsunterlagen

Verkaufsunterlagenaufbereitung
Wenn ein Hauseigentümer seine Immobilie verkaufen möchte, muss er verschiedene Unterlagen bereithalten.

Dabei macht es einen Unterschied, ob der Immobilieneigentümer die Schriftstücke für ein Exposé oder eine Verkaufsanzeige, ein Wertgutachten, eine Besichtigung oder für den endgültigen Verkaufstermin bei einem Notar zusammenstellt. Falls es sich um eine vermietete Immobilie oder um eine Eigentumswohnung handelt, müssen zusätzliche Dokumente vorliegen. 

Sehr wichtig ist ein aktueller Grundbuchauszug, der in den letzten drei Monaten ausgestellt wurde und der die Eigentumsverhältnisse nachweist. Mit dem Grundbuchauszug beweist der Verkäufer, dass er berechtigt ist, die Immobilie zu veräußern. Außerdem sind im Grundbuch alle Belastungen eingetragen, die auf dem Grundstück liegen. Dazu gehören neben Hypotheken auch Wegerechte oder das Wohnrecht für eine bestimmte Person. Den Grundbuchauszug erhält der Eigenheimbesitzer beim Grundbuchamt. Die Anforderung kann auch online im automatisierten Grundbuchabrufverfahren erfolgen. Die Anfrage kostet Gebühren. 

Um ein Verkaufsexposé oder eine aussagekräftige Anzeige zu erstellen, müssen Fotos von der Immobilie vorliegen, die das Gebäude von innen und außen zeigen. Die Interessenten möchten außerdem den Bauplan oder einen Grundriss sehen sowie die genaue Größe der Wohnfläche wissen. Als Grundlage für die Berechnung der Wohnfläche dient die Wohnflächenverordnung (WoFlV), die genau regelt, was zur Wohnfläche zählt und wie die Gesamtgröße berechnet wird. 

Für den Verkauf eines Hauses sollte ein Immobilieneigentümer folgende Unterlagen vorbereiten:

  • Auszug aus dem Grundbuch
  • amtliche Flurkarte vom Katasteramt
  • aktuelle Bauzeichnung oder Grundriss der Immobilie
  • offizielle Wohnflächenberechnung durch einen Architekten oder Bausachverständigen
  • Baubeschreibung inklusive der verwendeten Materialien
  • Berechnung des Bruttorauminhalts (BRI), früher umbauter Raum genannt
  • Bescheid über die Grundbesitzabgaben (Abwassergebühren, Straßenreinigungskosten, Abfallentsorgungsgebühren und Grundsteuer)
  • den seit 2009 vorgeschriebenen Energieausweis zur energetischen Bewertung des Hauses
  • Police für die Wohngebäudeversicherung
  • bei Anbauten die entsprechende Baugenehmigung
  • Rechnungen und Nachweise über ausgeführte Renovierungsarbeiten und Sanierungen

Neben diesen Unterlagen kommen bei einigen Immobilien noch weitere Dokumente hinzu, die bei einem Verkauf vorhanden sein müssen. Handelt es sich nicht um ein Kaufgrundstück, sondern um Erbpacht, benötigt der neue Besitzer den Erbbaurechtsvertrag. Falls ein Mehrfamilienhaus oder eine vermietete Immobilie verkauft wird, sollte der Verkäufer die laufenden Mietverträge vorlegen und den Käufer über die Mieteinnahmen und die Nebenkosten der letzten Jahre informieren. Außerdem benötigt der Kaufinteressent einen aktuellen Wirtschaftsplan, aus dem auch die Rücklage für Instandhaltungen hervorgeht. Durch diese Unterlagen kann ein potenzieller Käufer abschätzen, ob sich der Kauf der Immobilie lohnt. Falls das Haus verwaltet wird, ist der Verwaltervertrag ebenfalls wichtig, da hier die Kosten für die Verwaltung und die Laufzeit des Vertrages aufgeführt sind. Ferner muss der Eigentümer nachweisen, dass er eine Feuerversicherung für die vermietete Immobilie abgeschlossen hat. 

Bei einer Eigentumswohnung benötigt der Käufer zusätzlich den Aufteilungsplan des Gebäudes und die Teilungserklärung mit den Sondernutzungsrechten für den Garten, die Tiefgarage oder die Stellplätze für die Autos der Bewohner. Auch die Hausordnung, das Protokoll der letzten Eigentümerversammlungen, eine Übersicht über die Rücklagen für Instandhaltungen sowie die aktuelle Hausgeldabrechnung und der Wirtschaftsplan sollten an den Interessenten übergeben werden. 

Nach dem Kauf eines Gebäudes benötigt der Käufer die Gebrauchsanweisungen für die Heizung, eine eventuell vorhandene Klimaanlage und alle anderen elektrischen Geräte, die mit dem Haus verkauft wurden. Auch Garantieurkunden und Wartungsverträge müssen in den Besitz des neuen Eigentümers übergehen, ebenso wie der komplette Satz an Schlüsseln für das Haus, die Garage und alle Nebengebäude. 

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Harald Köppen